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El mercado inmobiliario post elecciones

13/11/2015

Quien gane las próximas elecciones se encontrara con un mercado que padece una recesión prolongada y con una actividad de la construcción que sufre una fuerte contracción de las obras privadas. De la mano de la inflación y del cepo cambiario el flujo de inversión hacia el sector inmobiliario es el más bajo en décadas.

El mercado inmobiliario ha sufrido una fuerte contracción en los últimos cuatro años. Esto no es una novedad y tampoco una mera opinión, es un dato. Surge y puede constatarse fehacientemente a partir del análisis de las cifras de escrituraciones de propiedades en la mayoría de las principales ciudades del país.

La imposición de las restricciones cambiarias, sumado al incremento de los costos de construcción y la ausencia de créditos hipotecarios en forma independiente y en conjunto incidieron para provocar una fuerte reducción en las ventas de propiedades y en el número y superficie de nuevos desarrollos inmobiliarios residenciales que se presentan en los municipios para construir. Por caso, con relación a esto último, según cifras del INDEC, la superficie cubierta autorizada acumulada en los 42 municipios del país que registra en forma mensual ese organismo, en los primeros nueve meses del año registra una baja del 10,4% con respecto al mismo período del año anterior.

El plan Procrear y el Cedin, fueron dos de las herramientas a las cuales apeló el gobierno nacional con el fin de reactivar la construcción y el mercado inmobiliario. De ambas el plan Procrear si bien quedó muy lejos de las 100 mil viviendas anuales prometidas inicialmente, ya que según Telam a finales del 2014 en dos años y medio se había dado respuesta a 114.445 soluciones habitaciones, poco más de un tercio por año de lo anunciado, dinamizó la actividad de la construcción privada a través de proyectos individuales en localizaciones periféricas de las grandes ciudades y en los últimos dos años por medio de la construcción de los emprendimientos urbanísticos, línea que recurre a un esquema asimilable a la construcción de viviendas por obra pública.

El Cedin, por su parte, también lejos de los 4.000 millones de dólares imaginados originalmente y de su adopción como vehículo de descompresión del dólar a partir de un gran mercado secundario, aportó al mercado luego de sus sucesivas prórrogas a más de dos años de su creación, alrededor de 1.800 millones, gran parte de los cuales se aplicaron a la compra de propiedades en el último año.

Asi, mediante estos dos vehículos se amortiguó la caída pero está a la vista que no fueron instrumentos válidos para frenarla y menos aún para revertir la importante contracción de la venta de propiedades.

Quien asuma como próximo presidente encontrará, además, una situación de accesibilidad a la vivienda sumamente agravada, donde menos del 1 % de los asalariados registrados pueden acceder a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda, quienes por tanto suman cada vez más presión al mercado de alquileres.

Asi las cosas, el sector llegó por otro lado, a este último tramo del 2016 a la espera de una ansiada definición política donde las esperanzas están puesta en que a partir del cambio de gobierno se produzca la tan anhelada recuperación.

Ahora, si bien vale apostar a una reacción a partir de un cambio de expectativas, que puede esperarse concretamente a partir del próximo 10 de diciembre cuando asuma el próximo presidente?

En principio, y esto ha sido una constante histórica en todo recambio de autoridades, la definición cualquiera sea ella es probable que provoque una incipiente recuperación coyuntural en función de expectativas a partir de marzo o abril del 2016. La magnitud de ese rebote y su duración y profundización en el tiempo dependerá de cuales sean en definitiva las medidas concretas que tomen las nuevas autoridades del poder ejecutivo nacional.

De cómo se resuelva el cepo cambiario, una de las pesadillas que desvela al sector inmobiliario y como ello repercuta en el valor del tipo de cambio será una de las claves, aunque no la única y seguramente tampoco la más importante.

De lograrse un levantamiento del cepo inmediato, con una estabilización de un único tipo de cambio en torno a un valor intermedio entre el oficial y el blue o hasta cercano a este último, se podría esperar un aumento del número de operaciones aunque no un ajuste en el precio de las propiedades ya que una devaluación de esa magnitud ya se encuentra incorporada en el actual nivel de precios. Las cuentas en el sector se sacan al blue.

De prolongarse el cepo con flexibilizaciones iniciales programando su gradual levantamiento, con una devaluación del tipo de cambio oficial pero manteniendo otros tipos de cambio, la recuperación será probablemente de mucha menor cuantía, con un nivel de precios que seguirá atado a la cotización del blue.

Claro está que, como apuntábamos anteriormente el levantamiento del cepo no puede verse aisladamente, el éxito de su desenlace dependerá de la efectiva instrumentación del concierto de medidas que tome la próxima administración, del grado de confianza que generen en la sociedad y del éxito que logren a medida que se vayan instrumentando.

La reducción de la inflación debería ser el tema central a abordar en una mirada de mediano y largo plazo, para apuntalar y sostener la proyección de nuevos desarrollos inmobiliarios que permitan incrementar el nivel de construcción privada, además de ser el punto central para una financiación a largo plazo de los mismos y para la apalancar la compra de unidades vía créditos hipotecarios extendidos a todo el sistema financiero con cuotas que puedan absorber los bolsillos de un asalariado medio.

Específicamente con relación al crédito hipotecario existiría el compromiso de ambos candidatos a ampliar la oferta actual de créditos. Daniel Scioli propone continuar el programa Procrear y ampliar sus alcances a nuevas líneas para la compra de inmuebles a estrenar y usados.

Los equipos económicos de Mauricio Macri, proponen, además de mantener el Procrear, que se otorguen un millón de créditos hipotecarios recurriendo a aplicar la “fórmula chilena” de actualización de cuotas a través de una unidad de cuenta ligada a variación del costo de canasta básica o bien de aumento de salarios, lo que reduciría la cuota inicial a valores cercanos al de un alquiler permitiendo calificar a la mayoría de los asalariados a la compra de la vivienda propia vía financiamiento hipotecario.

Seguramente, de instrumentarse un plan de créditos confiable y sustentable, que sea comunicado en forma clara y eficiente a la población, podría lograrse una importante recuperación del mercado, con cierta presión hacia el alza de valores hasta tanto se equilibre con la incorporación de oferta nueva, la que por otro lado debería también ser incentivada a partir de mecanismos de reducción de impuestos y/o tasas y fomentada también con el auxilio de crédito intermedio.

Finalmente, las incógnitas que hoy retienen a los inversores comenzarán a dar paso a las certidumbres en poco más de 20 días. Como apuntáramos más arriba, todo cambio de política económica que postule poner en caja las variables macro generó históricamente la recuperación del mercado inmobiliario y de la construcción privada, del consenso que obtenga el próximo gobierno que va en ese camino dependerá la relevancia de esa recuperación.

ReporteInmobiliario.com

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