Construir en CABA ya no baja de u$s1.500 por m²: los desarrolladores apuestan a una reactivación con crédito, baja de insumos y mayor estabilidad

El mercado de la construcción atraviesa una etapa de transición. A pesar de que el costo de edificación por metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires superó los u$s1.500, duplicándose en apenas un año y medio, desarrolladores e inversores mantienen sus proyectos en marcha. Las expectativas están puestas en una recomposición del mercado impulsada por una mayor estabilidad macroeconómica, reapertura del cepo, baja de costos y el regreso del crédito hipotecario.

Según datos relevados en el sector, el encarecimiento en dólares se explica por la inflación acumulada en pesos sobre materiales y mano de obra, mientras que el tipo de cambio oficial se mantuvo rezagado. Sin embargo, los referentes inmobiliarios aseguran que el proceso de ajuste comenzó a mostrar signos de moderación.

Claves del nuevo escenario

Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, destaca que algunos insumos estratégicos como hierro, metales y productos eléctricos comenzaron a reducir sus precios gracias a nuevas condiciones de importación y a la mayor competitividad de mercados internacionales, principalmente de origen asiático. Este proceso, anticipa, podría compensar los aumentos salariales, necesarios para sostener la capacidad de consumo.

A nivel general, el costo total por m² construido con impuestos incluidos alcanza los u$s2.500, mientras que los valores de venta en pozo en CABA rondan los u$s2.900 por metro cuadrado. Según Beltrán Briones, gerente financiero de Estudio Kohon, esto significa que muchos desarrollos aún se comercializan por debajo de su valor de reposición, lo que torna al mercado del usado relativamente barato, aunque el stock disponible es cada vez más reducido.

Financiamiento directo y vuelta del crédito

Ante la lenta pero firme reactivación del crédito hipotecario, algunos desarrolladores ya ofrecen financiación directa en hasta 10 años, como estrategia para incorporar compradores sin esperar el financiamiento bancario. El 20% de las operaciones actuales en CABA involucran crédito, lo que reactiva el mercado en cadena.

Además, se anticipa que cuando se habiliten las hipotecas divisibles y los bancos financien compras en pozo, la actividad podría multiplicarse. Darío Balan, director de Grupo Uno en Uno, señala que muchas operaciones actuales se dan en formato “encadenado”: se vende una unidad con escritura y se reinvierte en obra.

Cambios en la demanda y nuevas tipologías

La tendencia también muestra un giro hacia departamentos más grandes, con tres o cuatro ambientes, dependencias y espacios de usos múltiples. Estas unidades, orientadas al usuario final, desplazan a las construcciones para inversores que predominaron en los años sin crédito. En barrios como Villa Devoto o Belgrano, el metro cuadrado se ofrece entre u$s2.300 y u$s4.500, con anticipos del 30% y planes de pago en cuotas fijas o ajustables.

Perspectivas

Con la inflación en baja, salarios recuperando terreno frente al dólar y mayor previsibilidad política, los desarrolladores sostienen que la construcción volverá a posicionarse como refugio de valor y motor de la economía. “Hoy construir es más caro, pero si se estabilizan los costos y se consolida el financiamiento, el mercado va a responder”, concluyen.

En este contexto, el ladrillo conserva su atractivo como activo de inversión y preservación patrimonial, especialmente ante el agotamiento del stock de unidades terminadas y la perspectiva de que los precios del pozo se tomen como nueva referencia.