Altos costos y falta de financiamiento: claves para sobrevivir en la construcción argentina actual

En un contexto de marcada volatilidad, el sector de la construcción enfrenta el desafío de sostener su actividad en un escenario donde los costos en dólares aumentan sostenidamente y las fuentes de financiamiento siguen siendo limitadas. El economista Federico González Rouco analizó las tensiones actuales del mercado inmobiliario y los caminos posibles para reactivar el rubro.

Según datos recientes, el costo de construcción por metro cuadrado en dólares se incrementó más del 100% entre diciembre de 2023 y mayo de 2025. Esta suba está directamente relacionada con la apreciación del peso y la estabilidad del tipo de cambio, lo que obliga a los desarrolladores a replantear sus estrategias. El impacto más visible se observa en la caída de la rentabilidad de nuevos proyectos. Hoy, el costo directo de construcción representa el 35% del valor de una unidad en pozo, cuando en 2021 era apenas del 19%.

A pesar de este panorama adverso, se registraron señales parciales de reactivación. En abril, la construcción creció un 5,1% mensual —el mejor registro desde julio de 2024—, impulsada por obras no residenciales y algunos programas provinciales. No obstante, la tendencia general se mantiene inestable, con indicadores adelantados de mayo que vuelven a mostrar retracción en el consumo de materiales y caída en las expectativas empresariales.

El acceso al crédito sigue siendo uno de los mayores cuellos de botella. Aunque en mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$298 millones —el monto más alto desde 2018—, el volumen sigue siendo insuficiente para motorizar una recuperación amplia. El crédito hipotecario apenas representa el 0,2% del PBI, muy por debajo del 4% que alcanzó en la década del 90. En el caso del crédito bancario para construcción, hoy equivale solo al 2% del crédito total, mientras que llegó al 7% hace tres décadas.

En cuanto a la oferta, el mercado muestra un crecimiento sostenido en ventas de propiedades en pozo y usadas, con valores que comienzan a reacomodarse. En la Ciudad de Buenos Aires, el precio promedio de un metro cuadrado en pozo se ubica en torno a los US$2.893, mientras que el costo directo de construcción ronda los US$1.020, reflejando una presión creciente sobre los márgenes de los desarrolladores.

En paralelo, se destaca un fenómeno incipiente: la preparación del sistema financiero para una eventual securitización de hipotecas, que permitiría a los bancos contar con fondeo genuino y de largo plazo. Este movimiento podría ser el primer paso hacia un mercado crediticio más profundo, esencial para sustentar una expansión sostenida del sector.

El economista concluye que el verdadero desafío reside en atravesar esta transición: operar con márgenes más acotados, sin un sistema de financiamiento consolidado, y con una estructura de costos alta. La clave, advierte, está en mantener proyectos en marcha mientras se espera una recomposición del crédito, la mejora de expectativas y una reducción en la presión sobre los insumos importados.