El impacto del nuevo Código Urbanístico en la compra y desarrollo de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires

Desde 2025, la Ciudad de Buenos Aires implementó cambios sustanciales en su Código Urbanístico (CUR), con el objetivo de equilibrar el desarrollo urbano y preservar la identidad barrial. Estas modificaciones han generado tanto oportunidades como desafíos para la comercialización de lotes, afectando la rentabilidad de los desarrolladores y redefiniendo la dinámica del mercado inmobiliario.

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Principales modificaciones y su impacto en la venta de lotes

1. Limitaciones de altura en barrios residenciales

El nuevo código impone restricciones más severas respecto a la altura de las construcciones en zonas residenciales, buscando preservar la armonía arquitectónica y evitar edificaciones que desentonen con el entorno.
Esto ha impactado la rentabilidad esperada de muchos lotes, especialmente aquellos ubicados en barrios donde anteriormente era posible desarrollar proyectos de mayor envergadura. Como consecuencia, se ha producido una baja en la demanda en ciertas áreas, con ajustes a la baja en los valores de terrenos con menor capacidad constructiva.

2. Incentivos para el desarrollo en el sur de la ciudad

Con el fin de promover el crecimiento en zonas históricamente menos desarrolladas, el CUR introduce un sistema de incentivos para obras en barrios del sur.
Los desarrolladores que inviertan allí podrán transferir capacidad constructiva a proyectos situados en zonas de mayor demanda del norte. Esta medida ha reactivado el interés por los terrenos en el sur, con una valorización proyectada del 25% en los próximos tres años. Asimismo, muchas empresas están reorientando sus estrategias hacia corredores y avenidas que ahora permiten mayor edificabilidad.

3. Ampliación de espacios libres en manzanas

La nueva normativa fomenta la inclusión de espacios libres dentro de las manzanas, mejorando la permeabilidad urbana y favoreciendo la entrada de luz y ventilación natural.
Aunque esta disposición apunta a elevar la calidad ambiental de los barrios, también reduce la superficie edificable, lo que podría impactar negativamente la rentabilidad de algunos emprendimientos.

4. Refuerzo de la identidad barrial

El CUR también pone énfasis en preservar la identidad de cada barrio, regulando la morfología y tipología edilicia para mantener una coherencia estética y funcional.
Para los desarrolladores, esto representa un doble desafío: adaptar los diseños a la normativa vigente y, al mismo tiempo, identificar oportunidades de inversión en zonas que permitan un uso más eficiente del suelo, sin alterar la identidad local.

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Nuevas estrategias para inversores y desarrolladores

Ante este nuevo escenario normativo, el mercado inmobiliario porteño se encuentra en plena transformación. Los actores del sector están redefiniendo sus estrategias para adaptarse a las nuevas reglas del juego:

• Búsqueda de terrenos en zonas emergentes: La revalorización proyectada del sur de la ciudad genera nuevas oportunidades de inversión con precios aún accesibles y potencial de desarrollo sostenido.

• Maximización del metraje constructivo: El foco se ha desplazado hacia corredores y avenidas con mayor capacidad edilicia, permitiendo proyectos más ambiciosos.

• Proyectos sostenibles con espacios verdes: La nueva normativa alienta propuestas más amigables con el entorno urbano, lo que eleva el atractivo de los desarrollos sustentables.

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Un mercado en evolución

El nuevo Código Urbanístico de Buenos Aires marca un punto de inflexión en el desarrollo inmobiliario. Si bien impone restricciones —especialmente en zonas residenciales— también abre nuevas oportunidades en barrios que hasta ahora estaban rezagados.
El desafío para los desarrolladores e inversores radica en detectar terrenos con verdadero potencial, interpretando estratégicamente la normativa vigente, con una visión adaptativa en un contexto de constante cambio.