Nueva reglamentación fortalece la seguridad jurídica en la compra de departamentos en construcción en CABA

Una nueva normativa implementada por el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Ciudad de Buenos Aires busca brindar mayor seguridad y transparencia a quienes adquieren unidades en pozo. Mediante la Disposición 10/25, se establece un procedimiento formal para dar de alta un proyecto constructivo antes de que puedan emitirse y registrarse boletos de compraventa. Esta iniciativa representa un paso clave en la implementación futura de hipotecas divisibles, un sistema de crédito que permitiría acceder a financiamiento sobre propiedades aún en construcción.

El nuevo régimen obliga al desarrollador a realizar una escritura de afectación del inmueble —ya sea bajo el régimen de propiedad horizontal u otra forma de subdivisión— que deberá inscribirse en el RPI. Una vez registrada esta afectación, se habilita la posibilidad de registrar boletos de compraventa y sus cesiones, tanto en el RPI como en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores. Esto otorga trazabilidad y respaldo legal al comprador, evitando situaciones como la doble venta de una misma unidad o la falta de información sobre el proyecto.

La disposición, de carácter optativo pero con fuerte impulso desde el sector, establece que la inscripción del proyecto tendrá una vigencia de diez años, con posibilidad de renovación. La afectación podrá caducar por vencimiento del plazo, solicitud de las partes, orden judicial o transmisión total de las unidades. Aunque no reemplaza la escritura traslativa de dominio, sí representa un avance significativo al permitir operaciones intermedias con respaldo registral, como cesiones o solicitud de créditos personales.

Esta normativa se alinea con el reciente DNU 1017/2024, que habilita la figura de las hipotecas divisibles. Para que los bancos puedan otorgar créditos sobre unidades futuras, el desarrollador deberá primero registrar formalmente el proyecto, detallando las características y cantidad de unidades. A partir de allí, la hipoteca podría dividirse según las unidades declaradas, facilitando el financiamiento directo al comprador desde la etapa de obra.

No obstante, desde el sector privado reconocen que esta medida es solo un paso inicial. La falta de liquidez del sistema bancario y la escasa profundidad del mercado de capitales argentino limitan su aplicación inmediata. Expertos como Issel Kiperszmid y Federico González Rouco advierten que sin un mecanismo eficiente de fondeo y sin un mercado secundario de hipotecas, los bancos seguirán siendo reticentes a participar en este tipo de financiamiento, por el riesgo asociado a proyectos aún no terminados.

Pese a ello, se espera que los compradores comiencen a exigir este registro como condición básica antes de adquirir una unidad en pozo. De este modo, la medida no solo mejora la protección del consumidor, sino que también podría aumentar la credibilidad y formalidad del sector de la construcción en la ciudad.