Oficinas clase A: el desafío de un parque envejecido frente a una demanda que exige calidad

El mercado inmobiliario corporativo argentino atraviesa una etapa crítica marcada por la falta de nuevos desarrollos y el envejecimiento del stock existente. Un informe reciente de CBRE Argentina revela una desconexión creciente entre las exigencias actuales de las empresas y la calidad edilicia disponible, especialmente en el segmento de oficinas clase A.

Aunque la demanda sigue activa —especialmente bajo la tendencia Fly to Quality, que impulsa la relocalización hacia espacios más modernos, eficientes y sustentables—, la oferta disponible no logra acompañar ese dinamismo. Las cifras indican que el 35% del inventario actual de oficinas tiene más de 15 años, muchas con deterioro acumulado, deficiencias en mantenimiento y prestaciones técnicas obsoletas.

Obsolescencia y diferencias de valor

La falta de nuevos proyectos a corto plazo limita las opciones para empresas que priorizan calidad constructiva, certificaciones de eficiencia energética y diseño orientado al bienestar. El reporte destaca que los edificios desarrollados después de 2020 logran rentas hasta un 69% superiores respecto a los construidos antes del año 2000, marcando una fuerte segmentación dentro del mercado.

Incluso entre edificios relativamente recientes, las diferencias se mantienen: los construidos entre 2010 y 2019 tienen un valor promedio de alquiler mensual inferior en US$4,1/m² respecto a los desarrollos finalizados en los últimos cinco años.

Submercados en transformación y zonas de oportunidad

CBRE clasifica los distintos submercados en función de dos variables: edad del inventario y nivel de vacancia. Así surgen zonas de alta demanda —como el corredor de Av. del Libertador en Buenos Aires— que combinan baja vacancia con alta calidad edilicia. En contraste, existen zonas de oportunidad con inventario joven y vacancia elevada, lo que abre margen para renegociar condiciones y reposicionar activos.

El impacto de la cautela postpandemia

Pese al interés empresarial por migrar hacia espacios de mayor calidad, el contexto macroeconómico y la consolidación de esquemas híbridos de trabajo influyeron en una reducción del ritmo de ocupación. Entre 2023 y 2024, la ocupación inicial de nuevos proyectos cayó al 19%, muy por debajo del 86% registrado en 2019–2020.

No obstante, entre 2020 y 2025 se alquilaron más de 523.000 m², de los cuales casi la mitad correspondió a desarrollos recientes. La tendencia hacia espacios modernos se mantiene, aunque con una velocidad ajustada a las condiciones económicas.

Perspectivas y estrategias posibles

Ante la escasez de nuevos emprendimientos en el corto plazo, el informe señala la necesidad urgente de reacondicionar el parque inmobiliario existente. Los propietarios que adapten sus edificios a los estándares actuales de tecnología, eficiencia energética y confort podrán reposicionar sus activos y captar una demanda cada vez más selectiva.

En este contexto, la clave para desarrolladores e inversores será repensar estrategias de reconversión, reconfigurar espacios existentes y mejorar el mantenimiento de los activos más antiguos, en lugar de esperar un nuevo ciclo de expansión inmobiliaria en el corto plazo.