Ya es posible registrar boletos de compraventa de propiedades en construcción en CABA: un avance clave hacia hipotecas divisibles

El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Ciudad de Buenos Aires habilitó, por primera vez, la inscripción oficial de boletos de compraventa y otros contratos relacionados con unidades en construcción o aún inexistentes. Esta medida, implementada mediante una nueva Disposición Técnico Registral (DTR), apunta a dotar de mayor seguridad jurídica al mercado inmobiliario en pozo, impulsar la transparencia y avanzar hacia la operatividad de las hipotecas divisibles.

El sistema crea un folio especial con matrícula única para cada futura unidad funcional, donde podrán registrarse boletos, cesiones, medidas cautelares y otros actos. A partir de ahora, el comprador de un departamento en pozo podrá formalizar su operación y tener respaldo legal visible, evitando fraudes como la doble venta de una misma unidad.

La disposición se complementa con la obligación de registrar previamente el proyecto constructivo ante el RPI, establecida por la Disposición 10/25. Este paso implica que el desarrollador inscriba el plano aprobado y afecte el inmueble al régimen de propiedad horizontal (o subdivisión equivalente) mediante escritura pública, lo cual habilita la emisión de boletos inscribibles.

Puntos clave de la nueva normativa:

1. Escritura de afectación obligatoria: antes del registro del boleto, el inmueble debe estar afectado al régimen de propiedad horizontal.

2. Registro dual: los boletos pueden inscribirse en el RPI o en entidades privadas autorizadas por la CNV.

3. Plazo de inscripción: la vigencia del proyecto registrado es de 10 años, con posibilidad de renovación.

4. Causal de caducidad: la afectación puede caducar por vencimiento, solicitud de partes, orden judicial o venta de todas las unidades.

5. Protección al comprador: el registro evita fraudes, da trazabilidad a las operaciones y permite, entre otras cosas, ceder el boleto o usarlo como respaldo para créditos personales.

Este cambio normativo abre el camino para implementar hipotecas divisibles, una figura contemplada en el DNU 1017/2024. A través de este nuevo esquema, los bancos podrían otorgar créditos sobre unidades aún en construcción, subdividiendo luego la hipoteca sobre cada una de ellas. Aunque el sistema aún requiere desarrollo, esta disposición es un paso técnico fundamental para hacerlo viable.

Desde el sector inmobiliario valoran la medida como un avance indispensable. “Aporta previsibilidad y formalización a las compras en pozo”, sostuvo Damián Tabakman, presidente de la CEDU. Sin embargo, también se advierte que su impacto será limitado sin un sistema financiero con fondeo suficiente. Según expertos, para que el crédito hipotecario realmente se dinamice, será necesario reactivar el mercado secundario de hipotecas y movilizar fondos institucionales como el FGS.

Aunque el registro de boletos no es obligatorio, se estima que los compradores comenzarán a exigirlo como una garantía básica al adquirir una propiedad en pozo, lo que podría redefinir los estándares del sector y mejorar la confianza en los desarrollos inmobiliarios.