Alquilar un tres ambientes en CABA cuesta más de $700.000: cómo varían los precios según el barrio

El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa un período de ajuste. Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, el escenario se volvió más flexible en cuanto a plazos y condiciones, pero los valores continúan en alza, especialmente para departamentos de tres ambientes, la tipología más buscada por familias y parejas que trabajan desde el hogar.

Actualmente, hay cerca de 15.000 unidades en alquiler en CABA, de las cuales más de 3500 son de tres ambientes. A pesar del aumento en la oferta, es casi imposible encontrar unidades por menos de $700.000 mensuales. En zonas como Caballito, Almagro o Chacarita —barrios donde también se construye activamente—, estos departamentos cotizan entre $750.000 y $990.000, dependiendo de sus características y ubicación específica.

La dinámica del mercado cambió notablemente respecto al año anterior. Hoy existe mayor margen de negociación entre propietarios e inquilinos. Los contratos pueden pactarse en pesos, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC, o directamente en dólares sin actualización. También hay mayor flexibilidad respecto a garantías, ya que muchos optan por seguros de caución en lugar de depender de un familiar con propiedad. Esta variedad de opciones permite a las partes acordar condiciones que resulten convenientes para ambos, especialmente cuando mantener un inmueble vacío representa costos elevados en expensas, impuestos y servicios.

El asesoramiento profesional cobra relevancia en este contexto. Interviene para garantizar transparencia en las condiciones contractuales y evitar acuerdos desfavorables. Además del precio, los inquilinos priorizan factores como cercanía a escuelas, disponibilidad de comercios, accesibilidad al transporte y proximidad con familiares que colaboren en la vida cotidiana, lo que influye directamente en la elección del barrio.

En cuanto a los valores promedio de alquiler de departamentos de tres ambientes (73 m²), el ranking por barrio en CABA es liderado por Palermo ($1.308.000), seguido por Núñez ($1.282.100) y Belgrano ($1.240.000). En el otro extremo se encuentran Villa Lugano ($721.900), Villa Riachuelo ($732.000) y Monserrat ($759.400), como las zonas con precios más bajos. Aun así, en todos los casos el piso de mercado ya ronda o supera los $700.000 mensuales.