Contratos de locación en el nivel más bajo del año: de cuánto será el ajuste en noviembre

El Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central marcó en noviembre una suba del 42,33%, el incremento más bajo desde 2021. Este dato representa un alivio para quienes aún mantienen contratos firmados bajo la derogada Ley de Alquileres 27.551, que establecía actualizaciones anuales. La variación, que se aplica sobre el monto vigente, permite observar un giro en la dinámica del mercado de alquileres, ahora atravesado por mayor flexibilidad en los acuerdos y una inflación más contenida.

Con este ajuste, por ejemplo, un contrato por un departamento de tres ambientes que costaba $300.000 mensuales en octubre, pasará a valer $427.000 desde noviembre. Este nuevo valor se mantendrá durante un año. En paralelo, los contratos firmados bajo el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 incorporan mecanismos de actualización más frecuentes y diversos, con incrementos menores en períodos más cortos:

1. Trimestral: +6,35% → $531.750 (para un alquiler inicial de $500.000)

2. Cuatrimestral: +8,76% → $543.800

3. Semestral: +17,03% → $585.150

4. Anual (ICL): +42,33% → $427.000

Este esquema demuestra un cambio sustancial en la manera de pactar valores locativos, promoviendo acuerdos más dinámicos y adaptados al contexto económico. La recuperación de la oferta de propiedades y la estabilización de precios permiten a los inquilinos analizar opciones con mayor detenimiento, generando un entorno más competitivo entre propietarios.

Según especialistas del sector, el ICL dejó de ser una referencia obligatoria y se transformó en una herramienta orientativa. La combinación de inflación moderada y paritarias contenidas generó una convergencia entre el ICL y otros índices como el IPC, dando lugar a contratos más previsibles. Además, se proyectan cambios técnicos a futuro: desde enero de 2026 el INDEC modificará la estructura del IPC, incorporando nuevos patrones de consumo que podrían impactar en futuros contratos.

Los profesionales inmobiliarios también destacan la importancia de considerar el costo total del alquiler. Las expensas, en muchos casos, crecieron por encima de los valores locativos, incidiendo directamente en la decisión de renovar o mudarse. En este contexto, se aconseja evaluar detenidamente plazos, formas de ajuste y responsabilidades sobre gastos comunes.

Finalmente, el mercado tiende a estabilizarse con una mayor libertad para negociar condiciones. Los contratos actuales, en su mayoría pactados por dos años, se actualizan cada tres o cuatro meses. La prioridad, tanto para inquilinos como propietarios, es alcanzar acuerdos sostenibles que contemplen el equilibrio entre inflación, ingresos y mantenimiento de la vivienda. La amplitud de oferta favorece esa lógica, consolidando un escenario más racional y menos volátil para el sector.