CABA: cómo la suba y posterior estabilización del costo de obra reordenó precios en pozo y a estrenar

El mercado de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una situación atípica: en promedio, el metro cuadrado de un departamento a estrenar resulta hoy más barato que el de una unidad en pozo. Datos de Zonaprop ubican el valor de las propiedades a estrenar en u$s2.897 por m2, contra u$s3.032 por m2 en pozo, una brecha del 4,6% a favor del producto terminado.

Este corrimiento se explica por el fuerte incremento del costo de construcción en CABA, que superó los u$s1.300 por m2, triplicando los valores de 2020 y aumentando 94% interanual. Los proyectos nuevos internalizan estos costos de reposición elevados y una proyección de precios en dólares, lo que encarece el metro cuadrado en pozo. En cambio, muchas unidades a estrenar fueron construidas con estructuras de costos anteriores, más bajas, lo que les permite sostener precios relativamente más competitivos.

El resultado es una reconfiguración del acceso a la vivienda según perfil de comprador. La unidad terminada ofrece uso inmediato y renta desde el primer día, concentrando la mayor demanda, especialmente de usuarios finales. El pozo sigue orientado al inversor o comprador que necesita un esquema de pagos durante la obra y busca capitalizar la diferencia entre el valor de ingreso y el precio final; en algunos casos, se estima que el valor de compra en pozo puede ubicarse 20% a 30% por debajo del producto terminado.

Las diferencias de precios se replican por barrio con matices. En Núñez el metro cuadrado a estrenar se ubica en u$s3.462 frente a u$s4.042 en pozo; en Recoleta, u$s3.435 a estrenar contra u$s3.888 en pozo. También se registra ventaja para la unidad terminada en zonas como Palermo, Belgrano, Colegiales, San Telmo, Monserrat, San Nicolás, Parque Patricios, Mataderos, Monte Castro y San Cristóbal.

En el corredor norte (Palermo, Belgrano, Recoleta), los departamentos a estrenar oscilan entre u$s3.000 y u$s4.300 por m2 según categoría y amenities, mientras que muchas propuestas en pozo se ofrecen entre u$s2.700 y u$s2.900 por m2. Con una rentabilidad bruta promedio del 4,8% anual y un plazo estimado de 20,5 años de alquiler para recuperar la inversión, la elección entre pozo y a estrenar depende hoy de la necesidad de uso inmediato, la capacidad de financiar durante la obra y la evaluación fina de costos de construcción incorporados en cada proyecto.