Costos de construcción en Buenos Aires: leve baja en dólares y expectativas de estabilidad hasta 2025

El sector de la construcción atraviesa un escenario de rentabilidad deteriorada para los desarrolladores inmobiliarios, con un fuerte aumento de costos en dólares desde fines de 2023 y durante 2024 y 2025. Sin embargo, en el último mes se registró un quiebre en esa tendencia: en octubre el costo de construcción medido en dólares cayó 1,5%, según Zonaprop, aunque todavía se ubica 94% por encima del nivel de octubre de 2023 y 2,9 veces por encima del mínimo de 2020.

En pesos, el índice de costo de construcción del INDEC mostró en octubre una suba mensual de 1,6%, resultado de incrementos de 2,1% en materiales, 1,3% en mano de obra y 1,6% en gastos generales. Para un edificio tipo en la ciudad de Buenos Aires, el Indicador Camarco registró un alza de 2,3% en el mes y un acumulado de 18,3% en 2025. Esta dinámica encarece la producción de metros cuadrados nuevos.

La presión sobre la rentabilidad se ve reforzada por la brecha entre valores de venta y costo de obra: en octubre el metro cuadrado vendible de inmuebles usados en la ciudad de Buenos Aires promedió US$2214, mientras que el metro cuadrado en proyectos en construcción alcanzó los US$3032/m². En muchos casos, los desarrolladores se ven forzados a comercializar por debajo de su costo teórico porque el mercado no convalida los precios de pozo, o a postergar ventas hasta que se reduzca el stock de usados.

Una encuesta sectorial realizada entre marzo y abril de 2025 indica que el 69% de los empresarios percibió una caída en su nivel de actividad frente al año anterior. Aun así, referentes del mercado proyectan que, en los próximos meses, los costos en pesos se moverán de manera alineada con el resto de bienes y servicios, sin saltos significativos, y que en dólares podrían seguir ajustándose levemente a la baja, en un contexto de capacidad ociosa en plantas proveedoras de insumos y stock importado disponible.

Respecto al impacto de la apertura importadora sobre el costo de obra, se señala que las terminaciones importadas (pisos, muebles, artefactos eléctricos y otros) pueden abaratarse hasta un 60%, pero representan apenas el 22% del costo total de un edificio estándar, lo que se traduce en una reducción global cercana al 11%. Si se suma una eventual baja en el precio del hierro gracias a mayores importaciones, el efecto adicional sería de alrededor del 6% del costo total. En conjunto, estos factores mejoran la ecuación de costos pero sólo mueven moderadamente el valor final de construcción.