Madrid y Barcelona escalan modelos público‑privados para 100.000 viviendas en alquiler asequible

Administraciones locales, autonómicas y empresas públicas en España están utilizando modelos de colaboración público‑privada para ampliar con rapidez el parque de viviendas en alquiler a precio asequible. El objetivo es aliviar el fuerte déficit de parque público –actualmente unas 260.000 unidades, lejos de los estándares europeos– mediante la movilización de suelos ya urbanizables o patrimoniales sin ejecutar.

El esquema técnico más extendido se basa en concesiones de larga duración (entre 45 y 75 años) sobre suelo público. La administración licita la cesión del terreno y fija en los pliegos un precio máximo de alquiler, mientras el adjudicatario (promotor o fondo de inversión) proyecta, financia, construye y explota las viviendas. El inversor asume el riesgo constructivo y de gestión a cambio de una rentabilidad estimada entre el 4% y el 8% anualizado, y al término del plazo devuelve suelo y edificaciones a la titularidad pública.

Los primeros programas a gran escala se lanzaron en 2021. En Barcelona, el Ayuntamiento impulsó la sociedad mixta Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB), con un 50% de capital público y 50% privado, en la que resultaron socios Neinor Homes y Cevasa (25% cada uno). El plan inicial preveía 4.500 viviendas, pero cuatro años después solo hay 627 en obra, distribuidas en ocho promociones con entrega prevista entre 2026 y 2027, más una segunda fase para 717 unidades adicionales.

En la Comunidad de Madrid, el Plan Vive planteó hasta 25.000 viviendas (15.000 en la legislatura de referencia). Aunque se han licitado menos de 13.000, es el programa más avanzado: ya cuenta con 4.875 pisos en alquiler y otros 8.000 en licitación, construcción o adjudicación. El Ayuntamiento de Madrid replicó la fórmula adjudicando en 2023 suelos para 2.134 viviendas y sumando en 2024, vía EMVS, 1.608 más, con otra licitación de 600 en preparación.

En paralelo, el Ministerio de Vivienda y Sepes, la Generalitat de Catalunya con su Plan 50.000 y otras comunidades han anunciado nuevos paquetes de suelo para alquiler asequible. Sin embargo, no todos los concursos prosperan: el Plan Viena de Sareb, diseñado para entre 10.600 y 15.000 viviendas, no logró atraer ofertas en su primera licitación (3.770 unidades), y procesos similares fracasaron en la Comunitat Valenciana y Andalucía. Según especialistas del sector, las principales causas están en plazos de concesión demasiado breves, cánones elevados, expectativas de rentabilidad poco realistas y desarrollos dispersos de pequeña escala que encarecen la construcción y la gestión.