Humedades ocultas: cómo detectar vicios en una vivienda antes de comprarla

Comprar una vivienda durante los meses de verano puede enmascarar problemas que solo se manifiestan con las lluvias de otoño. Uno de los más frecuentes es la humedad encubierta bajo una mano de pintura reciente, una práctica que dificulta la inspección visual en el momento de la visita.

Un arquitecto advirtió sobre esta situación a través de sus redes sociales: cuando una propiedad ‘huele a recién pintado’ y se adquiere en época seca, existe una probabilidad significativa de que las primeras lluvias revelen humedades no visibles durante la operación de compra. El profesional estimó esa probabilidad en una entre cuatro.

El dato de fondo es relevante: el Instituto Nacional de Estadística (INE) de España registró que el 23% de la población residía en viviendas con algún tipo de humedad en 2023, según la Encuesta de Condiciones de Vida. Ese porcentaje representó un incremento de 11 puntos respecto a 2012.

Desde el punto de vista técnico, las señales a revisar incluyen manchas, desconchados, cambios de textura, abombamientos e indicios de moho, en especial en paredes exteriores, encuentros con ventanas, techos y zonas próximas a instalaciones de agua. Una inspección en distintas condiciones meteorológicas puede aportar información que una visita aislada no permite detectar.

En términos legales, ocultar una humedad preexistente mediante pintura configura un ‘vicio oculto’ bajo el Código Civil, que habilita acciones judiciales al comprador. Sin embargo, la dificultad probatoria es alta: la pintura no registra fecha de aplicación y el vendedor puede alegar que el problema surgió con posterioridad a la transacción. El Código Civil fija un plazo general de seis meses desde la entrega para ejercer estas acciones.

Antes de firmar cualquier operación, se recomienda conservar fotografías, anuncios, comunicaciones con el vendedor e informes técnicos, y contratar una revisión técnica independiente que permita documentar el estado real del inmueble.