Construir cuesta más que comprar: la paradoja del ladrillo y por qué los desarrolladores siguen apostando al mercado

El mercado inmobiliario atraviesa una situación inusual: el costo de construcción por metro cuadrado ya supera el precio promedio de venta de propiedades usadas en la Ciudad de Buenos Aires. Mientras el valor de edificación ronda los u$s2.500 por m², las unidades usadas se comercializan en promedio a u$s2.370 por m², generando una brecha que tensiona los márgenes de rentabilidad y redefine las estrategias del sector.

Este desajuste se explica por el fuerte aumento en materiales, mano de obra e impuestos, en un contexto de inflación en pesos sin una devaluación real significativa, lo que terminó generando un aumento en dólares del costo de construir, según explicó Beltrán Briones, gerente financiero de Estudio Kohon. Hace apenas 18 meses, edificar costaba entre u$s750 y u$s800/m²; hoy, el piso se ubica en u$s1.500/m² solo en obra, y alcanza los u$s2.500/m² al incluir impuestos y terrenos.

Una brecha que se achica

La coexistencia de dos mercados paralelos —el de usados con precios aún deprimidos y el de obras nuevas con costos actualizados— genera una brecha cercana a los u$s500/m², que podría cerrarse en los próximos 14 meses. Con un stock de 70.000 propiedades usadas en venta y un promedio de 5.000 escrituras mensuales, los desarrolladores proyectan que una vez absorbida esa oferta, el valor del pozo se convertirá en la nueva referencia del mercado.

Además, en zonas premium como Belgrano o Recoleta, la incidencia del terreno puede alcanzar los u$s1.200/m², lo que eleva aún más la vara para nuevos proyectos. Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, sostiene que hoy ningún desarrollo puede lanzarse por debajo de u$s2.500/m² si se contemplan todos los costos duros y blandos.

¿Tiene sentido construir?

Pese al aumento de costos, desarrolladores como Briones y Raggio insisten en que invertir en ladrillos sigue siendo una estrategia válida, especialmente ante el regreso del crédito hipotecario y el repunte de la rentabilidad por alquiler, que alcanzó un 5,6% anual en dólares en marzo. Además, destacan que muchos precios de venta en pozo todavía no reflejan plenamente el nuevo nivel de costos, lo que ofrece una ventana de oportunidad limitada en el tiempo.

Otro factor clave es la posibilidad de importar insumos, lo que podría abaratar materiales estratégicos. Ya hay desarrolladores adquiriendo productos en China, Brasil y Turquía, lo cual empieza a equilibrar el impacto de los aumentos internos. También se anticipa una mayor oferta de financiamiento para la construcción, siempre que el sistema bancario avance con líneas hipotecarias para desarrollos en obra.

El rol del crédito y el cambio de ciclo

Según Briones, con más de un millón de solicitudes activas de crédito en el país, incluso si se aprueba el 20%, el impacto sería masivo: 200.000 nuevos compradores ingresando al mercado, generando a su vez múltiples operaciones en cadena. Esta dinámica, sumada a la inflación que erosiona el ahorro en dólares, refuerza el interés por inmuebles como refugio de valor.

Sin embargo, Raggio advierte que la recuperación del sector exige estabilidad macroeconómica: tipo de cambio firme, baja inflación y mejora de expectativas. “Hoy no hay margen para improvisar; se necesita espalda financiera y estrategia clara”, remarca.

Perspectiva de los desarrolladores

El fenómeno actual —inflación en dólares, precios relativos distorsionados, rentabilidad creciente y escasez de unidades nuevas— marca una transición de ciclo. Los desarrolladores coinciden en que quienes inviertan ahora, con proyectos sólidos y buena ubicación, podrán capitalizar el reacomodamiento de precios que se consolidaría en los próximos meses, siempre que el entorno económico acompañe.