Construir viviendas es un 60% más caro en dólares: alertas por rentabilidad y señales de amesetamiento en los precios

El costo para construir nuevas viviendas en Argentina se disparó un 57% en dólares en los últimos 18 meses, pasando de u$s1.200 a u$s1.900 por metro cuadrado, según un análisis de la consultora Econométrica. Este incremento tensiona los márgenes del negocio inmobiliario, en un contexto donde los precios de venta en pozo apenas crecieron un 15% en el mismo período, generando una brecha que impacta en la viabilidad de nuevos desarrollos.

La suba responde a varios factores combinados: una inflación persistente, la apreciación real del peso y la presión de paritarias en el costo de la mano de obra. Si bien el terreno se mantuvo más estable (promedio de u$s500 por m²), los materiales y honorarios profesionales experimentaron fuertes alzas. La incidencia del terreno representa actualmente entre el 25% y el 33% del costo total de construcción.

En este escenario, el margen bruto de los proyectos ronda apenas el 27%. Para desarrollos con plazos de ejecución de tres a cuatro años, la Tasa Interna de Retorno (TIR) cae a niveles del 6% al 9% anual, según estimaciones privadas. Este rendimiento se acerca peligrosamente al de activos financieros sin riesgo, como los bonos del Tesoro de EE.UU., lo que obliga al sector a recalibrar estrategias.

La dinámica de costos también expone desafíos estructurales. La mano de obra encarecida en pesos por inflación y la actualización de salarios formales, junto con insumos fuertemente dolarizados (como aluminio, acero y tecnología importada), incrementaron el presupuesto base de los proyectos. El tipo de cambio real, más apreciado tras la estabilización macroeconómica, trasladó estos costos al dólar, aun cuando el oficial se movió poco.

Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), su presidente Damián Tabakman reconoció que los márgenes actuales requieren “mayor precisión, menor sobreoferta y creatividad en el producto final”. Advirtió además que el ciclo político y las elecciones podrían postergar decisiones de inversión, aunque vislumbra un repunte en 2026 si la macroeconomía logra consolidarse.

La consultora Econométrica señala que, en paralelo, el salario formal en dólares creció de u$s500 a u$s1.100 en el último año y medio, lo que, junto a la reaparición del crédito hipotecario, podría fortalecer la demanda futura y sostener precios más altos en el mediano plazo.

Finalmente, aunque los desarrolladores atraviesan una etapa de márgenes acotados, hay indicios de estabilización en los costos. Esto ofrece un marco más previsible para proyectar obras y explorar mercados con alto potencial, como la zona de Vaca Muerta en Neuquén, que despierta gran interés por su dinamismo económico.