CABA: los boletos de compraventa deberán estar respaldados por una escritura de afectación registrada

La Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires implementó una nueva disposición que modifica el régimen de registración de boletos de compraventa de inmuebles en proyectos en pozo o futuras unidades funcionales. A partir de ahora, será obligatoria la previa inscripción de una escritura pública de afectación que exprese la voluntad del titular registral de someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal, o a otro sistema de subdivisión del suelo, cuando esto sea legalmente posible.

La medida, formalizada mediante la Disposición 10/2025, apunta a dar mayor seguridad jurídica y transparencia en las operaciones inmobiliarias. Afecta especialmente a desarrolladores que venden unidades aún no construidas, ya que deberán cumplir con este paso previo antes de registrar cualquier boleto de compraventa, cesión o derecho relacionado con futuras unidades funcionales y complementarias.

La escritura pública de afectación no solo debe registrarse ante el Registro de la Propiedad, sino también reinscribirse antes de los 10 años, plazo en el cual caduca automáticamente si no se renueva. Además, si existen hipotecas o boletos previamente registrados, los acreedores hipotecarios y compradores también deberán prestar su consentimiento para extinguir esa afectación anticipadamente o para efectuar modificaciones al proyecto.

Esta nueva obligación se alinea con lo dispuesto por el DNU 1017/24, que modifica el tratamiento de los contratos en los que el comprador aún no puede tomar posesión de la unidad por razones constructivas. A su vez, se reafirma la necesidad de respetar lo establecido en el artículo 1170 inciso d) del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), que exige publicidad adecuada de los boletos de compraventa, ya sea ante el Registro o ante entidades privadas habilitadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV), según el acuerdo entre las partes.

Por último, la Resolución RESFC-2025-2-APN-MEC también reglamentó que no podrá registrarse ningún boleto sin que exista previamente la escritura pública inscrita que declare la voluntad del titular de someter el inmueble a un régimen legal de subdivisión.

Esta nueva normativa busca ordenar el mercado de proyectos en pozo, proteger a compradores y consolidar una mayor trazabilidad documental en las operaciones inmobiliarias en la Ciudad.

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