Construcción en Argentina: baja de costos en dólares y mayor brecha entre unidades nuevas y usadas impulsan la rentabilidad de los alquileres

El sector de la construcción en Argentina atraviesa un escenario de contrastes. Según un informe de Empiria Consultores, en junio la actividad creció 0,9% mensual y mostró una suba interanual del 13,9%, acumulando un avance del 10,8% en lo que va de 2025. Sin embargo, la recuperación no logra consolidarse: desde el año pasado no se registran dos meses consecutivos de expansión y la demanda de insumos aún se mantiene 20,2% por debajo de noviembre de 2023.

A pesar de estas señales mixtas, algunos indicadores marcan un repunte. Los permisos de construcción crecieron 4,1% interanual en junio, sumando cinco meses de mejoras consecutivas, aunque con disparidades regionales: mientras Tucumán (+43%) y Neuquén (+28%) lideran las subas, en CABA los permisos cayeron 60% en comparación con 2022 y Córdoba muestra una baja acumulada del 20% en tres años.

Uno de los factores clave detrás de la mejora en márgenes es la evolución de los costos en dólares. Tras la depreciación del peso, el costo de construcción retrocedió 4% en julio y se proyecta una nueva baja del 5% en agosto. De confirmarse, el segundo semestre cerraría con una caída acumulada del 11% en moneda dura, lo que abre un respiro para desarrolladores y mejora las expectativas de rentabilidad en proyectos privados.

El mercado de alquileres también se vio impactado por esta dinámica. En julio, la tasa implícita de retorno fue de 6,2% en CABA, superior a la de junio y mayor que la del Banco Nación, aunque aún por debajo de las tasas del resto del sistema financiero. En el Gran Buenos Aires se ubicó en 5,8%, mientras que en Rosario alcanzó 3,6%. Esta relación hace que, en muchos casos, alquilar resulte más conveniente que acceder a un crédito hipotecario en bancos privados.

Otro aspecto central es la creciente brecha entre los valores de unidades en pozo y propiedades usadas. En la Ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado promedió u$s 2.440 en julio, con un alza interanual de 6,7%. Sin embargo, desde fines de 2023, las unidades en construcción acumulan una suba del 25%, frente al 9% de los inmuebles usados, lo que generó un récord de diferencia: 33,5% en CABA. En el Gran Buenos Aires Norte la brecha también es elevada, con un 24%, aunque menor a la capital.

El panorama inmediato combina señales positivas y desafíos. La baja de costos en dólares y el incremento interanual de la actividad favorecen a los desarrolladores, pero la fragilidad en las expectativas empresariales y la volatilidad macroeconómica limitan la previsibilidad. En este contexto, el mercado de alquileres se consolida como alternativa de acceso a la vivienda y la diferencia de precios entre propiedades nuevas y usadas se convierte en una variable estratégica para inversores y compradores.