Récord histórico: la brecha entre departamentos nuevos y usados alcanza el 30% y marca el mayor nivel en diez años

Un relevamiento reciente del portal inmobiliario Zonaprop reveló que la diferencia de precios entre departamentos a estrenar y unidades usadas alcanzó el 30%, el nivel más alto registrado desde diciembre de 2015, cuando la brecha era de apenas un 7%. El informe detalla que esta diferencia se amplió 8 puntos porcentuales solo en el último año, reflejando una tendencia sostenida de apreciación en el segmento de obra nueva.

Durante 2025, el valor promedio del metro cuadrado en un departamento a estrenar se ubicó en USD 2.898, con un aumento interanual del 5,2%. En cambio, las propiedades usadas cotizan a USD 2.219/m², con una suba más moderada del 3,32%. Esta evolución consolida a las unidades nuevas como las de mayor valorización en propiedades listas para habitar, aunque los departamentos en pozo lideran la suba, con un incremento del 8,29% anual, ubicándose en USD 3.033/m², un 4,4% por encima del precio de las unidades a estrenar.

Desde el sector, señalan que el alto costo de la construcción, aún con una leve baja desde julio, continúa siendo un factor determinante en el valor de las propiedades nuevas. El índice de costos constructivos se encuentra un 94% por encima del registrado en octubre de 2023 y es casi tres veces mayor que el mínimo histórico de octubre de 2020. Este diferencial explica en parte el encarecimiento de los proyectos nuevos, pero también fortalece el atractivo de las unidades usadas como opción más económica para los compradores.

El reporte incluye un ranking por barrios que muestra fuertes contrastes. Puerto Madero lidera con precios que alcanzan los USD 6.701/m² para unidades a estrenar, seguido por Belgrano (USD 3.774/m²) y Palermo (USD 3.309/m²). En el otro extremo, Villa Riachuelo (USD 1.742/m²), Parque Avellaneda (USD 1.830/m²) y Nueva Pompeya (USD 1.855/m²) figuran como las zonas más accesibles.

Por su parte, el mercado de alquiler también refleja subas. El valor promedio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubica en USD 850 mensuales, con una suba del 0,33% en septiembre y un acumulado del 19,46% en lo que va de 2025. La variación interanual es aún más marcada: 35,08%. A partir de la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, el mercado comenzó a reacomodarse, alternando publicaciones en pesos y en dólares según la coyuntura. Entre mayo y junio, cerca del 60% de los avisos estaban expresados en moneda local.

La evolución de precios en todos los segmentos evidencia la necesidad de políticas de incentivo y acceso al financiamiento, tanto para compradores como para desarrolladores, en un contexto donde los costos de obra siguen impulsando los valores y ensanchando la brecha entre lo nuevo y lo usado.