Reforma de plusvalía y sellos en CABA: cómo cambia la ecuación para construir y comprar vivienda

La Ciudad de Buenos Aires impulsa para 2026 una reforma clave para el negocio de la construcción, mediante cambios en el Código Fiscal y la Ley Tarifaria. El eje está en ajustar impuestos que inciden de forma directa en la viabilidad de los proyectos y en el acceso a la vivienda, en particular la Plusvalía Urbana y el impuesto de Sellos.

La Plusvalía Urbana surge de la diferencia entre la superficie edificable autorizada por el viejo Código de Planeamiento (hasta 2018) y la prevista por el Código Urbanístico vigente desde 2019. Cuando un lote gana capacidad constructiva, la Ciudad captura hasta el 35% de ese plus, calculado con “incidencias” que combinan valor de venta y costo de construcción. Ese monto puede definir si un emprendimiento resulta factible. La reforma planteada reemplaza el uso del valor al momento del registro inicial por el valor vigente al emitir la boleta, lo que permite que el impuesto acompañe mejor la realidad del mercado y evite pasivos difíciles de afrontar al final de la obra.

El cambio se da en un contexto de fuerte aumento de costos en dólares —el sector registra subas de hasta 120% interanual—, aunque con cierta baja reciente en obra gris y materiales, que llevó el costo de construcción a partir de u$s1.300 por m2. Sobre este escenario, se introduce además un uso ampliado de los certificados de constructividad del sur: desde 2026, cada metro construido en el sur de CABA podrá utilizarse para cancelar Plusvalía de proyectos que cumplan la normativa en cualquier punto de la Ciudad, ya no solo en desarrollos grandes sobre avenidas del norte.

Para los compradores, la Ley Tarifaria 2026 prevé tres medidas centrales: eliminación del impuesto de Sellos para créditos hipotecarios destinados a vivienda única; exención de Sellos para la compra de vivienda única hasta $226.100.000; y reducción de la alícuota para segundas viviendas, que baja de 3,5% a 2,7%. Estas modificaciones apuntan a disminuir los costos de cierre de operaciones y eliminar un tributo que encarecía en forma directa el financiamiento hipotecario.

Desarrolladores y consultores destacan que el nuevo esquema puede destrabar edificios terminados que no podían escriturarse por el peso de la Plusvalía, incorporando más unidades al mercado formal y ampliando la oferta apta para crédito. También señalan que la combinación de actualización del valor imponible, descuentos por pago anticipado y uso extendido de certificados del sur mejora la previsibilidad financiera de los proyectos y facilita la planificación de nuevas obras en la Ciudad.