Construcción en CABA: costos altos, obras selectivas y dependencia del crédito hipotecario

La construcción residencial en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una fase de transición, con costos de obra medidos en dólares que se mantienen elevados, pero muestran señales de estabilización. Actualmente, el valor de una obra estándar supera los u$s1.300 por m2 y los desarrollos premium se ubican por encima de los u$s1.600 por m2, lo que obliga a ajustar ritmos de obra y a seleccionar cuidadosamente qué proyectos avanzar.

En los últimos dos años, el protagonismo del mercado de usados condicionó a los emprendimientos en pozo: con valores históricamente bajos en unidades existentes y casi 70.000 escrituras en 2025 en la Ciudad, muchos proyectos nuevos tuvieron dificultades para convalidar precios, generando freno selectivo de lanzamientos y estrategias defensivas de los desarrolladores.

Desde el sector señalan que los costos de construcción tuvieron una suba sostenida, pero hoy se percibe un escenario de estabilidad e incluso la posibilidad de leves bajas. El principal cuello de botella sigue siendo el descalce entre esos costos altos y precios de venta contenidos, especialmente en los segmentos medios. Por eso, la mayor viabilidad se concentra en el segmento medio alto y alto, donde la demanda puede absorber valores de venta acordes al costo de producción.

El crédito hipotecario aparece como variable estructural para destrabar nuevos proyectos y definir precios. Los desarrolladores remarcan que las líneas de financiamiento no solo deberían orientarse al usado, sino también a la obra nueva y a la compra en pozo. La posibilidad de que los bancos coloquen carteras hipotecarias en un mercado secundario se plantea como condición para ampliar volumen de préstamos y dar mayor previsibilidad a los planes de pago.

En este contexto, muchas empresas priorizan terminar las obras ya iniciadas, sosteniéndolas con esquemas de preventa alta y cuidando el flujo de fondos. La combinación entre selección de localizaciones, control de costos y acceso al crédito será determinante para que los proyectos sigan siendo técnicamente viables y financieramente sostenibles, y para que la oferta de vivienda nueva pueda acompañar la demanda urbana en CABA.