Suelo urbano en CABA: cómo y por qué el terreno vale más que la vivienda construida

En la Ciudad de Buenos Aires crece la cantidad de propietarios que descubren que su terreno supera en valor a la construcción que lo ocupa. El fenómeno se intensificó tras las modificaciones del Código Urbanístico, la expansión de nuevos polos residenciales y el renovado interés de los desarrolladores por zonas que hasta hace pocos años no figuraban en sus planes.

En barrios como Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza, pero también en Chacarita, Saavedra, Coghlan y Villa Ortúzar, muchas viviendas ya no se analizan como inmuebles para reciclar o habitar, sino como suelo con potencial constructivo. La lógica de valuación cambia por completo: lo que importa es cuántos metros se pueden construir, cuánto podría valer el proyecto futuro y qué margen quedaría para el desarrollador.

A diferencia de una compraventa residencial tradicional —donde pesan el estado del inmueble, la distribución y la antigüedad—, en el mercado de tierra el comprador trabaja con normativa, proyección de rentabilidad y modelos financieros. Esa diferencia también impacta en los tiempos: mientras una vivienda puede tardar entre seis meses y dos años en venderse, un lote atractivo para desarrollo suele cerrarse en entre 30 y 120 días cuando el precio está alineado con el mercado.

Entre los factores que elevan el atractivo de un lote se destacan la presencia de edificios nuevos en las inmediaciones, frentes de más de 10 metros, ubicación en esquina o doble frente, y paradójicamente, la antigüedad de la vivienda existente, que en este mercado puede resultar una ventaja para demoler y construir desde cero.

Según datos de FOT Libre, la incidencia promedio de la tierra en CABA ronda los US$450 por m², con valores que superan los US$600 en el corredor norte. Recoleta y Belgrano lideran con incidencias cercanas a US$700 por m², Palermo se ubica alrededor de US$650 y Núñez cerca de US$600. En Villa Crespo, Chacarita y Saavedra los valores rondan los US$400, mientras que Flores, Floresta y Parque Chacabuco muestran incidencias de entre US$175 y US$300.

Desde la modificación del Código Urbanístico en 2018, muchas parcelas obtuvieron capacidad adicional de construcción, lo que derivó en una plusvalía urbana que el comprador descuenta del valor final del lote. Ese impacto puede representar entre un 10% y un 35% del negocio según la zona.

En cuanto a la modalidad de pago, el contado en dólares sigue siendo predominante, aunque también aparecen esquemas mixtos: unidades futuras como parte de pago, pagos diferidos o plazos especiales que permiten al vendedor permanecer en la propiedad por algunos meses tras la operación.