Costo de construcción en niveles récord: comprar a estrenar ya compite con el pozo

El fuerte encarecimiento del costo de construcción en dólares está alterando la ecuación del mercado inmobiliario en Argentina. Según referentes del sector, los costos de edificar se duplicaron o incluso superaron ese umbral, mientras que el precio de venta de los usados apenas subió entre un 10% y un 15%. Esa brecha genera una situación inédita: en muchos casos, adquirir un departamento terminado o a estrenar resulta más conveniente que ingresar a un proyecto desde el pozo.

El fenómeno tiene una explicación estructural. Gran parte de las unidades recientemente terminadas fueron compradas en pozo cuando el metro cuadrado costaba prácticamente la mitad que hoy. Esos inversores pueden vender con ganancia respecto de los dólares invertidos, aunque con ese mismo dinero ya no podrían volver a construir la misma cantidad de metros. El mercado de usados, que arrastra varios años de valores deprimidos, refuerza esa dinámica al ofrecer propiedades por debajo del costo de reposición.

Para el comprador, la situación representa una oportunidad. Para el desarrollador, implica un desafío: sostener la rentabilidad de nuevos proyectos frente a una oferta terminada que compite directamente por precio. Como respuesta, varios desarrolladores comenzaron a orientarse hacia productos más premium, con mejor diseño y amenities, para justificar valores más altos y diferenciarse de esa competencia.

Desde el sector estiman que la situación podría ser transitoria. Una vez que se agote el stock de unidades terminadas a precios bajos, la expectativa es que los valores terminen de ajustarse al alza. También se señala el rol del crédito hipotecario: si bien las tasas muestran tendencia a la baja, las escrituras con hipoteca están cayendo, lo que mantiene incierto el escenario de recuperación de la demanda.