Microdepartamentos de 15 m² en CABA: precios, usos y limitaciones de un segmento en crecimiento

En la Ciudad de Buenos Aires se construyen y comercializan unidades habitacionales de entre 15 y 18 metros cuadrados que, según referentes del sector, se venden antes de que se lance cualquier campaña publicitaria. Dos proyectos recientes se comercializaron por completo en menos de dos semanas sin publicidad masiva.

Uno de los edificios se ubica en Perón al 1200, con 165 unidades originalmente concebidas para vivienda o apart hotel, que terminaron siendo adquiridas casi en su totalidad por inversores para uso turístico. El otro proyecto está en Luis Sáenz Peña al 400, con unidades de hasta 18 m² que, según la comercializadora, son siempre las primeras en venderse dentro de cada edificio.

El programa interno de estas unidades prioriza la funcionalidad: anafe de dos hornallas, mesada, cocina que puede ocultarse en un placard, alacena y baño. En algunos casos, el lavabo se ubica fuera del baño para ganar espacio. Lo que falta en superficie interior se compensa con áreas comunes: el edificio de calle Perón cuenta con 2.500 m² de amenities, incluyendo pileta, solarium, gimnasio y una plaza seca de 400 m².

Desde el punto de vista económico, las unidades del edificio de Perón al 1200 que originalmente se comercializaron en torno a los USD 35.000 hoy se revenden entre USD 55.000 y USD 65.000. En el mercado de alquiler temporario, el precio por noche oscila entre USD 45 y USD 80, con picos de hasta USD 120 en fechas de alta demanda. La ocupación del apart hotel, sin embargo, bajó de cerca del 100% a aproximadamente el 60%.

Un condicionante regulatorio clave es que estos departamentos no califican para créditos hipotecarios. El piso mínimo vigente para acceder a financiamiento bancario es de 22 metros cuadrados, lo que excluye a las unidades más pequeñas de este segmento.