Comprar un dos ambientes en GBA Norte: cuánto cuesta y qué tener en cuenta para invertir o mudarse

La compra de una vivienda propia en el Gran Buenos Aires sigue siendo una meta para muchas familias e inversores, y el corredor norte del conurbano bonaerense aparece como una de las zonas más dinámicas del mercado inmobiliario. Con precios en alza moderada, diferencias marcadas entre municipios y una rentabilidad atractiva para alquileres, adquirir un departamento en esta región exige análisis y planificación.

Según el último relevamiento de Zonaprop Index, el precio promedio del metro cuadrado en GBA Norte se ubicó en u$s 2.350 durante septiembre de 2025, con un incremento acumulado del 5,3% en el año y una suba del 9% desde fines de 2023, lo que confirma la tendencia de reactivación en el sector.

La unidad tipo utilizada como referencia es un departamento de dos ambientes con 50 m² cubiertos y 5 m² de balcón, cuyo valor promedio asciende a u$s 115.000. Para quienes buscan algo más amplio, un tres ambientes de 70 m² ronda los u$s 175.000, con un leve incremento en el valor por metro cuadrado (u$s 2.387/m²).

Diferencias de precio según el municipio

Los valores varían significativamente dentro de la zona norte. Vicente López es el municipio más caro, con un promedio de u$s 2.987/m², y La Lucila lidera como el barrio más exclusivo, llegando a u$s 3.654/m². En contraste, José C. Paz ofrece los precios más bajos, con u$s 1.079/m², lo que permite encontrar unidades de dos ambientes desde u$s 54.000.

Municipios con valores intermedios:

1. Tigre: u$s 2.659/m²

2. San Isidro: u$s 2.653/m²

3. San Fernando: u$s 2.143/m²

4. Pilar: u$s 1.954/m²

5. Escobar: u$s 1.916/m²

Zonas en crecimiento y oportunidades

El 85% de los barrios de GBA Norte mostró subas interanuales en los precios, con picos en Benavídez (20,4%), José C. Paz Oeste (20,1%) y Manzanares (19,4%). En particular, los departamentos en pozo lideran la valorización, reflejando un renovado interés por parte de los compradores y la recuperación de la confianza en el sector de la construcción.

El panorama del alquiler

En paralelo, el mercado de alquileres sigue encareciéndose. Un dos ambientes se alquila en promedio por $678.258 mensuales, con un aumento del 29,6% acumulado en el año, por encima de la inflación. Barrios como Olivos y Florida Oeste superan los $850.000 mensuales, convirtiéndose en los más caros para inquilinos.

Rentabilidad para inversores

Para quienes buscan invertir y obtener retorno vía alquiler, la rentabilidad bruta anual promedio en GBA Norte es del 5,02%, lo que implica recuperar la inversión inicial en 19,9 años, un plazo 14% más corto que hace un año. Bella Vista (9,2%) y Don Torcuato (8,5%) se destacan como las zonas más rentables del momento.

Consejos clave para tu búsqueda

• Comparar entre partidos puede permitir más metros o mejores condiciones por el mismo valor.

• Evaluar departamentos en pozo como una inversión a futuro con buen potencial de valorización.

• Alquilar vs. comprar: según tu situación financiera, seguir alquilando puede ser estratégico mientras reunís un capital mayor.

• Mirar el entorno: conectividad, infraestructura, acceso a servicios y crecimiento proyectado son tan importantes como el precio por m².

Con valores aún por debajo de los picos históricos, GBA Norte representa una oportunidad para quienes buscan vivienda o una inversión con retorno sólido. La clave está en analizar en detalle cada alternativa y actuar con información clara.